Am 8.9.2018 trafen sich die Teilnehmer*innen des Seminars Stadtgestaltung im Dialog an der Haltestelle Bonn-Endenich–Nord, um das neue Baugebiet Bonn–Vogelsang anzuschauen und die Planungen zu diskutieren. Eine Veranstaltung von Volkshochschule Bonn, BDA Bund Deutscher Architekten Bonn/Rhein-Sieg und mir.

Die Diskussion berührte spannende Fragen:

• Wie ist es möglich, ökonomische Entscheidungen am Markt mit planerischen Zielen zusammenzubringen?
• Ob und wie sollten Konzeptvergaben eine größere Rolle in der Bonner Stadtentwicklung spielen und ob und wie könnte eine Stadtentwicklungsgesellschaft gute Stadtentwicklung in Bonn unterstützen?

 

Kurzzusammenfassung:

Auf 7,8 ha wird ein neues Wohngebiet mit ca. 330 Mietwohnungen geplant – gefördert und freifinanziert. Umgesetzt wird das Vorhaben voraussichtlich durch die stadteigene Vebowag und die Wohnbau GmbH. Schwierig ist zur Zeit die Beschaffenheit des Bodens, der sehr hohe Baukosten vermuten lässt.

Warum Bonn nicht mehr mit Konzeptvergaben arbeitet, die für städtische Flächen die Qualität einer städtebaulichen Entwicklung gegenüber dem Verkaufspreis stärker in den Vordergrund rücken, wurde gefragt. Welche Rolle Genossenschaften oder andere Gemeinschaften beim Bauen spielen könnten, wenn solche Konzepte in Bonn wichtiger würden? Welche Rolle kann eine neu zu gründende Stadtentwicklungsgesellschaft spielen, um städtebauliche Ziele der Stadt besser umzusetzen?

 

Stadtgestaltung im Dialog ist eine Veranstaltungsreihe von
• Volkshochschule Bonn
• Bund Deutscher Architekten Bonn/Rhein-Sieg
• Michael Lobeck, promediare >
die zweimal im VHS-Semester stattfindet. Der nächste Termin ist der 6.10.18 zum Bundeskanzlerplatz.

Wie entsteht eine Stadt? Wer entscheidet mit über die Gestaltung und Nutzung von Flächen und Gebäuden? Wer regelt, wann welche Flächen wie genutzt werden? Welche Art von Wohnungen werden wo gebaut? Welche Wohnmodelle werden angeboten? Wie nehmen Bürgerinnen und Bürger Einfluss? Wie kann gerecht abgewogen werden, wenn sich Interessen verschiedener Bürgerinnen und Bürger widersprechen?

Mit der Veranstaltungsreihe „Stadtgestaltung im Dialog“ wollen wir zu konkreten Flächen, Gebäuden und Quartieren in Bonn Fragen stellen und diskutieren. Dies geschieht nicht (nur) im Seminarraum, sondern vor Ort. Mindestens anschauen, im Idealfall besichtigen und möglichst mit den unterschiedlichen Verantwortlichen (Eigentümer, Betreiber, Architekten, Stadtplaner, Quartiersmanager, Nutzer) diskutieren.

Wohnungsbau in Bonn – ein wichtiges, aber auch oft umstrittenes Thema. Wo und wie kann die Stadt noch Wohnraum für die nach wie vor zuziehende Bevölkerung anbieten und dabei die Lebensqualität Ihrer Bürgerinnen und Bürger im Blick behalten? Im Norden Bonn-Endenichs am S-Bahn-Haltepunkt Bonn-Endenich-Nord wird eine neue Wohnsiedlung geplant: Bonn-Vogelsang.

Das Gebiet ist 7,8 ha groß, und wird mit dem Bebauungsplan 6322-2 (pdf, 1,5 MB) beplant, der vom Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz des Rates der Stadt Bonn am 21.3.2018 einstimmig (bei Enthaltung der Linken) aufgestellt worden ist (s. Beschlussvorlage 1310382). Das bedeutet, dass der Plan ausgelegt wurde, so dass Sie und ich und viele andere die Möglichkeit hatten, ihn anzuschauen und Anregungen oder Einwände vorzubringen. Diese werden jetzt abgewogen und gegebenenfalls eingearbeitet und dann dem Rat zur Entscheidung vorgelegt.

Die vorgelegte Planung basiert auf  einem Planungswettbewerb des Landes NRW, an dem sich die Stadt Bonn gemeinsam mit der Vebowag und der Wohnbau GmbH beteilitgt hatte und den das Büro Prof. Schmitz Architekten, Köln zusammen mit club L94 Landschaftsarchitekten, Köln gewonnen hat. Schwerpunkte der Planungsaufgabe waren Durchmischung der Wohntypen, die Gestaltung der Freiräume sowie ein Mobilitätskonzept. Die Umsetzung ist ab dem Jahr 2019 geplant.

Alle (Bau-)Vorhaben der Stadt, an denen Sie sich aktuell beteiligen können, finden Sie in der Vorhabenliste auf der Seite bonn-macht-mit.de. Alle bereits rechtsgültigen B-Pläne (Bebauungspläne) finden Sie hier – eingearbeitet in das Stadtplansystem der Stadt Bonn. Sie müssen bei den Auswahlkästchen die Felder mit „Bebauungspläne“ anklicken, dann ändert sich die Karte und bestehenden B-Pläne werden angezeigt. Wählen Sie dann durch Klick in die Karte einen Plan aus, werden Zusatzinformationen unter der Karte angezeigt. In der Regel auch der Plan selbst und seine Begründung zum Download. In der linken Spalte gibt es noch einen link zu aktuellen Beteiligungsverfahren.

Das Seminar

Am Treffpunkt des Seminars – an der Haltestelle Bonn-Endenich-Nord an der Straße Auf dem Hügel – lies sich die hervorragende Anbindung des Gebietes an den ÖPNV erkennen. Die S23 fährt im 15- bis 30-Minutentakt nach Bonn Hauptbahnhof und in die andere Richtung bis Euskirchen, bzw. sogar Bad Münstereifel. Zusätzlich halten direkt an der Haltestelle verschiedene Buslinien.

Südöstlich der Haltestelle an der Straße Auf dem Hügel schauten wir uns drei Gebäude der Sahle Wohnungsbau an, die im Jahr 2014 fertig gestellt wurden. Hier sind ca. 100 Wohneinheiten im geförderten Wohnungsbau errichtet worden. (Bericht auf der Webseite der Sahle)

An der Ecke der Straße Auf dem Hügel / Am Propsthof befindet sich die Rheinschule. Die Rheinschule ist eine Förderschule der Stadt Bonn, und liegt am Rande des neuen Baugebietes. Die Parkplätze der Schule werden im Rahmen Planung neu angeordnet.

An einer der geplanten neuen Einfahrten zum Gebiet Vogelsang – von der Straße Am Probsthof – machen wir einen Blick auf die benachbarte Fläche west.side. Hier sind bereits Abrissarbeiten alter Industriebauten durchgeführt worden, und offensichtlich wird bereits die Erschließung des Gebietes vorangetrieben. Zu lesen ist, dass das Gebiet west.side bis 2022 fertig gestellt werden soll. (Artikel von Andreas Baumann im General-Anzeiger zur west.side) Das Gebiet west.side haben wir in der Reihe Stadtgestaltung im Dialog auch bereits 2015 einmal besucht.

Die bereits vorhandene Grünfläche, die die Straßen Am Propsthof und den anderen Eingang zum Gebiet, die Siemensstraße verbindet, wird im Rahmen der neuen Planung aufgewertet und geringfügig vergrößert. Sie führt am heute nicht mehr genutzten Sportplatz, der den größten Teil der neuen Fläche einnimmt, entlang. Sie soll eine grüne Verbindung mit dem Campus Endenich bis zum Campus Poppelsdorf und über die Nussallee bis zum Poppelsdorfer Schloss herstellen. Eine solche Promenade ist bereits im Masterplan Innere Stadt (pdf, 7,8 MB) angeregt worden. Die bestehende Kindertagesstätte an der Siemensstraße soll im Laufe der Flächenentwicklung durch einen Neubau mit acht Gruppen ersetzt werden.

Auf der Gesamtfläche sollen insgesamt circa 330 Wohneinheiten neu gebaut werden. Davon werden ein Drittel im geförderten Wohnungsbau (Einkommensgruppe A) errichtet, ein weiteres Drittel ebenfalls im geförderten Wohnungsbau (Einkommensgruppe B) und das dritte Drittel im freifinanzierten Wohnungsbau. Auf der Fläche sollen ausschließlich Mietwohnungen errichtet werden. Informationen zu den Rahmenbedingungen des geförderten Wohnungsbaus in NRW finden Sie hier auf den Seiten der NRW Bank.

Als Vorhabenträger sind die stadteigene Vebowag sowie die Wohnbau GmbH im Gespräch. Die Vebowag besitzt im nordwestlichen Teil des Sportplatzes bereits 90 Wohneinheiten, die auch im geförderten Wohnungsbau hergestellt wurden.

Der Zugang zum S-Bahn Haltepunkt Endenich–Nord ist von der Seite des neuen Baugebietes her nicht barrierefrei ausgestaltet worden. Auf dieser Seite gibt es lediglich zwei Treppen. Auf der anderen Seite des Haltepunktes (an der Straße Auf dem Hügel) sind neben den Treppen auch Rampen errichtet worden. Wenn Sie wissen wollen, warum das so ist, fragen Sie doch mal die Deutsche Bahn.

Die im nördlichen Teil des Gebietes vorgesehene Bebauung an der Siemensstraße, wird im Bebauungsplan als „urbanes Gebiet“ dargestellt. Dies ermöglicht u.a. eine Kombination von nicht störendem Gewerbe und Wohnen im gleichen Gebäude. Hier wird im Bebauungsplan vorgeschrieben, dass im Erdgeschoss auf eine Wohnnutzung verzichtet werden muss. Stattdessen sollen Ladenlokale eingerichtet werden, die der Nahversorgung oder Gastronomie dienen sollen.

In der Diskussion, die diesmal auf Klappstühlen auf dem Sportplatz stattfand, waren für mich besonders zwei Aspekte besonders interessant:

1. Zum einen die Frage, wie sich eine zukünftige Entwicklung des Gebietes im Spannungsfeld von Markt und Planung realisieren lässt.
2. Zum anderen die Diskussion darüber, ob die Stadt Bonn auf diesem Grundstück, das sich in ihrem Eigentum befindet, mit dem geplanten Verkauf an Vebowag und Wohnbau GmbH nicht innovative Möglichkeiten der Stadtentwicklung verschenkt. Hier wurden die Stichworte Konzeptvergabe und Stadtentwicklungsgesellschaft genannt.

Markt und Planung

Die Frage, ob Stadtplanung überhaupt Ideen durchsetzen kann, die „am Markt“ keinen Bestand haben, wurde zuerst bezüglich der Frage der Erdgeschossnutzungen in den Gebäuden an der Siemensstraße diskutiert. Hier sieht der Bebauungsplan ein „urbanes Gebiet“ vor“ und führt dazu aus:

„Durch die Festsetzung soll eine monofunktionale Gebietsentwicklung vermieden und eine kleinräumliche, verträgliche Durchmischung ermöglicht werden. Aufgrund des erheblichen Wohnflächenbedarfes in Bonn wird voraussichtlich ein höherer Anteil für Wohnzwecke genutzt werden. Zielsetzung der Planung ist es, im Bereich des Zugangs zum S-Bahn-Haltepunkt und der Einmündung der Kolpingstraße in die Siemensstraße einen Quartiersplatz mit einer öffentlichkeitsbezogenen Nutzung – z. Bsp. Sozialstation, Kiosk, Radstation, Café u.dgl. – zu ermöglichen. Entsprechend ist hier in den Erdgeschossen Wohnnutzung nicht zulässig“.

Ob sich Nutzer für die Erdgeschosse finden lassen, wird neben der Miethöhe, die die Vebowag erzielen möchte, auch vom Geschick der Betreiber*innen und vom Verhalten der zukünftigen Bewohner*innen abhängen. Ein Kiosk oder ein Café funktionieren ökonomisch halt nur, wenn dort auch eingekauft wird. Eine Einzelhandelsnahversorgung ist auf dem angrenzenden Gebiet der west.side mit einer Fläche von bis zu 800 m² vorgesehen. Hier hat es wohl schon Gespräche mit einem Anbieter gegeben, wie der Planungsausschussvorsitzende Rolf Beu gehört hatte.

Ein weiterer Aspekt der Marktorientierung war die Frage, ob denn Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen der Weisheit letzter Schluss seien – oder genauer: wie es denn mit der Möglichkeit von Genossenschaften (also Eigentum im Gemeinschaft) aussehe, auf solchen derzeit der Stadt Bonn gehörenden Flächen interessante Wohnkonzept zu verwirklichen. Neben der Einschätzung, dass die „Szene“ genossenschaftlicher Interessenten an aktiver Stadtentwicklung in Bonn überschaubar sei, wurde diskutiert, ob die Stadt nicht Rahmenbedingungen schaffen sollte, um in diesem Feld mehr Aktivitäten der Bürgerschaft zu ermöglichen.

Konzeptvergabe

Was ist mit Konzeptvergabe gemeint? Einfach zusammengefasst soll für die Vergabe eines Grundstücks nicht der Angebotspreis die entscheidende Rolle spielen, sondern das Entwicklungskonzept für die jeweilige Fläche. Voraussetzungen: Die betreffende Fläche ist im städtischen Eigentum und es gibt ein Konzept. Es gibt verschiedene Ausprägungen dieses Verfahrens, die gut in folgenden beiden Broschüren beschrieben sind:

• Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (2017): Grundstücksvergabe nach der Qualität von Konzpepten. (pdf, 5,4 MB)
• Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen und Hessischer Städtetag (2017): Orientierungshilfe zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität. (pdf, 0,7 MB)

Das Thema kam aus zwei Gründen in der Diskussion um Bonn-Vogelsang auf. Zum einen wurde nicht so richtig klar, wie denn Vebowag und Wohnbau zu dem Vergnügen kommen, diese Fläche von der Stadt Bonn angeboten zu bekommen. Derzeit laufen anscheinend die Verkaufsverhandlungen. Warum aber sind zum Beispiel Baugemeinschaften oder Wohngruppen überhaupt nicht ins Gespräch gekommen? Die Gruppe, die sich schon bei der Nachnutzung der Ermekeil-Kaserne für Cohousing interessiert hatte, sucht beispielsweise noch immer nach einer nutzbaren Fläche für den Bau von ca. 50-60 Wohnungen in Gemeinschaft.

Zum anderen experimentieren inzwischen zahlreiche Städte erfolgreich mit diesem Ansatz, um eine langfristig bessere Mischung in Stadtquartieren zu ermöglichen und die Verbundenheit der Bewohner*innen vor Ort zu erhöhen. Auf einer Seite der Nassauischen Heimstätte (Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft, die mehrheitlich dem Landes Hessen gehört) fand ich in dem Zusammenhang den schönen Titel „Die Rendite ist die Nachbarschaft“ einer Tagung über Möglichkeiten der kommunalen Förderung von Gemeinschaftswohnprojekten. Das Haus der Architektur in Köln (Twitter) diskutierte Anfang 2016 dieses Thema (Facebook). Wird diese Idee in Bonn auch verfolgt?

Stadtentwicklungsgesellschaft

Diskutiert wird auch in Bonn schon seit längerer Zeit die Frage der Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft, die selbst Flächen entwickeln und an den Markt bringen soll. Diese könnte sich – zum Start ausgestattet mit Geld oder Flächen – durch die Erlöse aus dem Immobiliengeschäft selbst finanzieren und gleichzeitig städtebauliche Ziele der Stadt verwirklichen, die diese nur mit dem Planungsrecht nicht durchsetzen kann.

UPDATE Ergänzung 10.9.18: Auch wenn ich in der Frage durch meine frühere Tätigkeit als Projektentwickler für eine Tochtergesellschaft der Landesentwicklungsgesellschaft NRW etwas vorbelastet bin, halte ich Stadtentwicklungsgesellschaften grundsätzlich für eine sinnvolle Ergänzung der Handlungsmöglichkeiten einer Kommune. Entscheidend sind meines Erachtens jedoch die Klärung der Ziele der Stadtentwicklung. Ohne sinnvolle Ziele nützen auch starke Instrumente nichts und mit sinnvollen Zielen lässt sich oft auch mit schwächeren Instrumenten etwas erreichen. Eine vernünftig ausgestattete Stadtentwicklungsgesellschaft könnte den Einfluss auf konkrete Projekte in der Stadt erheblich erhöhen, da sie weniger Restriktionen als die Planungsverwaltung zu beachten hat. Ein gutes Zusammenspiel dieser beiden Akteure vorausgesetzt, ließe sich mehr erreichen als nur mit Planungsrecht.

 

Der nächste Termin in der Reihe Stadtgestaltung im Dialog:

• 6.10.18 Bundeskanzlerplatz (Info und Anmeldung bei der VHS)

Hier geht es zum einen darum, wie es denn mit den Bauten am ehemaligen Bonn-Center steht, das der BDA und ich 2014 thematisiert hatten. Zum anderen wollen wir über die Frage der Hochhausbebauung in Bonn generell diskutieren, in die sich der Mitveranstalter BDA im April mit einem offenen Brief an den Baudezernenten Wiesner schon eingemischt hat.

 

Weitere Blog-Beiträge zur Stadtentwicklung finden Sie hier.

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Der Autor: Michael Lobeck
Ich moderiere Veranstaltungen und berate öffentliche und private Akteure zu guter Kommunikation in der Stadtentwicklung. Ich halte auch Vorträge zu Sinn und Unsinn von Smart Cities und schreibe Bücher zu dem Thema. Wenn Sie mehr darüber erfahren wollen, was ich für Sie tun kann, melden Sie sich gerne bei mir.

Auf Twitter können Sie mir auch unter @michael_lobeck folgen.